Tijmen

Onderstaand hebben we de belangrijkste wijzigingen voor u op een rijtje gezet met daarbij ook tips die u eventueel geld kunnen besparen.

Extra lenen door energielabel

In 2024 wordt het energielabel van de woning steeds belangrijker. Zo kun je in 2024 meer lenen des te beter het energielabel van de aan te kopen woning.

Energielabel woning	Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten
E, F, G	€ 0,-
C, D	€ 5.000,-
A, B	€ 10.000,-
A+, A++, A+++	€ 20.000,-
A++++ zonder energieprestatiegarantie	€ 40.000,-
A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar	€ 50.000,-

TIP: wilt u uw woning binnen afzienbare tijd verkopen? Dan kan het interessant zijn om uw energielabel te verbeteren door verduurzamingsmaatregelen te treffen. Nu al zijn energiezuinige woning meer in trek, maar vanaf volgend jaar kunnen kopers dus ook meer lenen voor een woning met een beter energielabel.

 Alleenstaanden met een inkomen boven de € 26.000,- kunnen meer lenen

Vanaf 2024 kunnen alleenstaanden met een inkomen van meer dan € 26.000,- meer lenen. Aangezien deze groep momenteel vaak tussen wal en schip valt, kunnen zij vanaf 2024 een extra bedrag van € 16.000,- lenen buiten beschouwing van het inkomen.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de belasting die kopers van een woning eenmalig moeten betalen. De hoogte van de overdrachtsbelasting is 2%.

Starters die jonger zijn dan 35 jaar en een woning aankopen van maximaal € 440.000,- (in 2023) mogen echter eenmalig gebruik maken van de ‘startersvrijstelling’. Dit houdt in dat starters eenmalig 0% overdrachtsbelasting betalen in plaats van de reguliere 2%.

In 2024 wordt de maximale koopprijs voor de startersvrijstelling verhoogd van € 440.000,- naar € 510.000,-. Je kunt dus in 2024 een duurdere woning aankopen en alsnog in aanmerking komen voor de startersvrijstelling.

TIP: koopt u dit jaar nog een woning met een koopprijs boven de € 440.000,- en heeft u niet eerder gebruik gemaakt van de hierboven genoemde startersvrijstelling? Zorg er dan voor dat de overdracht van de woning in 2024 plaatsvindt! Zo kunt u toch gebruik maken van de startersvrijstelling. Op een woning van € 450.000,- bespaart dit bijvoorbeeld al € 9.000,-!

Verhoging NHG grens naar € 435.000,-

In 2023 is het mogelijk om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten voor woningen tot € 405.000,-. In 2024 stijgt deze grens naar € 435.000,-, waardoor starters sneller in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie.

Dit is gunstig omdat hypotheekverstrekkers een rentekorting toepassen op de hypotheek indien deze gefinancierd wordt met Nationale Hypotheek Garantie. Dat betekent dus enerzijds lagere maandlasten, maar door de lagere rente (waarschijnlijk) ook een hogere maximale hypotheek.

TIP: koopt u dit jaar nog een woning met een koopprijs tussen € 405.000,- en €435.000,  zorg er dan voor dat de overdracht van de woning in 2024 plaatsvindt en vraag uw hypotheek met NHG aan! Zo kunt u toch gebruik maken van de gunstige NHG tarieven op uw hypotheek. Dit scheelt u al gauw een half procent rente. Bij een hypotheekbedrag van €425.000,- is dit een verschil van €125,- in uw bruto maandlasten.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de nieuwe spelregels in 2024 en wat dit voor u betekent? U kunt contact met ons opnemen per mail: info@jong-diermen.nl of telefonisch: 033 – 298 26 46

 

Regelmatig krijgen wij van klanten de vraag of het mogelijk is om een hypotheek te verkrijgen voor de aankoop van een woning om deze vervolgens te verhuren. In de meeste gevallen moeten we onze klanten teleurstellen; en lang niet altijd omdat een hypotheek niet mogelijk is. Veelal wegen de kosten niet op tegen de baten. We willen hier in de vorm van de voorwaarden die gelden, de belastingregels die van toepassing zijn en een rekenvoorbeeld verder op ingaan.

 Voorwaarden

Een verhuurde woning is minder waard dan een woning die niet is verhuurd aangezien een huurder in de regel minder zuinig omgaat met een woning dan de eigenaar. Voordat je de woning mag verhuren, dient deze daarom getaxeerd te worden (in verhuurde staat) door een taxateur. Afhankelijk van de gekozen bank kun je vervolgens tot 90% van deze waarde financieren. Daarnaast is de overdrachtsbelasting per 1 januari van dit jaar verhoogd naar 10,4%. Je zult dus altijd eigen geld moeten inbrengen.

Rekenvoorbeeld:

Aankoopprijs 2^de woning:                                                                                                     € 250.000,-

Marktwaarde in verhuurde staat:                                                                                        € 218.000,-

Maximale financiering (90% van € 218.000,-):                                                                € 196.200,-

Overdrachtsbelasting 10,4% van de aankoopprijs:                                                            € 26.000,-

Minimaal nodig aan eigen geld:                                                                                  € 79.800,-

Hierboven beschreven we al dat een verhuurde woning minder waard is dan een woning die niet is verhuurd. Hierdoor loopt een bank ook meer risico dan bij een reguliere hypotheek. Dit brengt met zich mee dat er bovenop de reguliere hypotheekrente een opslag wordt toegepast. Een verhuurhypotheek is dus duurder dan een reguliere hypotheek.

Belastingregels

Een particulier hoeft zijn huurinkomsten (nog) niet op te geven aan de belastingdienst. Wel behoort een 2^e woning bij je box 3-vermogen. Je betaalt vermogensbelasting over een percentage van de WOZ-waarde -/- een percentage van de verhuurhypotheek die op de woning rust. Wel geldt er een vrijstelling over de eerste € 57.000,- voor alleenstaanden en € 114.000,- voor gehuwden. Wil je precies weten wat de vermogensbelasting in jouw specifieke geval is? Laat dit dan doorrekenen door één van onze hypotheekadviseurs.

Daarnaast is de hypotheekrente alleen aftrekbaar als je zelf de woning bewoont. De hypotheekrente van de verhuurhypotheek komt helaas hiervoor dus niet in aanmerking. De bruto en netto maandlasten zijn dus gelijk aan elkaar. Hieronder een rekeningvoorbeeld van de netto maandlasten.

Rekenvoorbeeld

Annuïteitenhypotheek € 196.200,00 tegen 5,50%:                                                        € 1.114,00

Geschatte vermogensbelasting:                                                                                               € 110,00

Verzekeringen en gemeentelijke lasten:                                                                                € 120,00

Reservering onderhoudskosten:                                                                                              € 100,00

Netto maandlasten verhuurde woning                                                                          € 1.444,00

In het voorbeeld hierboven dient u dus een minimale huur van € 1.444,00 te rekenen om direct rendement te behalen. Op de annuïteitenhypotheek wordt natuurlijk wel afgelost, wat zich weer vertaald in vermogen dat indirect naar je toekomt. In dit voorbeeld dient er dus nog meer dan
€ 79.800,00 aan eigen geld ingebracht te worden om het echt rendabel te maken op korte termijn.

Conclusie: in bovenstaand voorbeeld is de aankoop niet interessant, met name door de combinatie van hoge rente, hoge overdrachtsbelasting en regels die de maximale huurprijs beperken. Dit betekent overigens niet dat het kopen van een woning voor verhuur helemaal nooit interessant is. Op het moment dat er sprake is van een forse inbreng van eigen middelen, met name gecombineerd met nieuwbouw, kan de aankoop van een woning om te verhuren nog steeds interessant zijn: bij nieuwbouw betaalt de koper namelijk geen overdrachtsbelasting en voldoet de woning aan de energienormen, waardoor in vergelijking tot een bestaande woning veelal een hogere maximale huurprijs geldt.

Meer weten?

Wilt u precies weten of het verhuren van een 2e woning en een (verhuur)hypotheek iets voor u is en wat de mogelijkheden zijn? U kunt contact met ons opnemen per mail: info@jong-diermen.nl of telefonisch: 033 – 298 26 46

Disclaimer: aan bovenvermelde rekenvoorbeelden kunnen geen rechten worden ontleend

Wil jij jouw huis verduurzamen, maar heb je geen spaargeld? Of wil je dat spaargeld liever niet in je huis stoppen? Dan kun je misschien je hypotheek inzetten om je huis duurzamer te maken. Hoe dat werkt, leggen we uit in dit artikel.

6 februari 2023

Al jaren mag je hypotheek niet hoger zijn dan de waarde van je huis. Maar als je wilt verduurzamen, mag je onder voorwaarden tot 6% extra lenen. De rente van die extra hypotheeklening mag je aftrekken bij je belastingaangifte.

Voorwaarden
Je gezinsinkomen moet wel tenminste € 33.000 bruto per jaar zijn, als je meer wilt lenen met je hypotheek. Verder ben je verplicht om het extra geld dat je leent te gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan vloer- dak- of spouwmuurisolatie, HR++(+) glas, een warmtepomp en/of zonnepanelen.

Bouwdepot
Om ervoor te zorgen dat je dat echt doet, stort de bank het extra bedrag in een zogenoemd bouw- of duurzaamheidsdepot. Je geeft van tevoren aan welke maatregelen je wil nemen. Elke keer als je daarvoor een rekening moet betalen, kun je een deel van het geld opnemen. Blijft er aan het einde van de rit iets over? Dan gebruik je dat bedrag om extra af te lossen op je hypotheek.

Energiebespaarbudget
Weet je nog niet precies wat je wel of niet gaat doen om je huis te verduurzamen en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG)? Dan kun je misschien beter gebruik maken van het Energiebespaarbudget. Het voordeel daarvan is dat je niet al vooraf hoeft te bepalen wat je gaat doen en hoeveel geld je daarvoor nodig hebt.

Er zijn trouwens banken die het Energiebespaarbudget ook aanbieden als je geen NHG-hypotheek hebt.

Overwaarde
Als je huis meer waard is geworden, of als het meer waard wordt omdat je energiebesparende maatregelen treft, heb je overwaarde. In dat geval is je hypotheek meestal lager dan 100% van je woningwaarde. Ook daardoor kun je misschien meer lenen.

Vergeet de subsidie niet
Verder stimuleert de overheid huizenbezitters om hun woning te verduurzamen. Je kunt voor energiebesparende maatregelen tot wel 30% subsidie krijgen. Neem dat dus mee in je berekeningen. Meer over die subsidies, de hoogte ervan en de voorwaarden lees je hier.

Advieskosten
Als je een hypotheek afsluit, eisen veel banken dat je daarover eerst advies inwint. Dat geldt meestal ook als je je hypotheek wilt verhogen. Er zijn uitzonderingen, maar de meeste geldverstrekkers stellen hypotheekadvies verplicht voordat ze extra geld uitlenen.

Niet alle banken doen mee
Verder doen niet alle banken mee aan de ‘106%-regeling’. Zelfs niet als je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) hebt. Wil je weten of je bij jouw (toekomstige) hypotheekverstrekker extra kunt lenen voor energiebesparende maatregelen? Neem dan even contact met me op. Ook als je andere vragen hebt over de financiering van jouw energiezuinige huis, ben je bij mij aan het juiste adres.

Lagere rente bij beter energielabel
Steeds meer aanbieders van hypotheken moedigen woningbezitters aan hun huis te verduurzamen. Dat doen ze door een ‘duurzaamheidskorting’ te geven op de hypotheekrente: bij een gunstig energielabel betaal je dan minder rente.

Wil je weten of je bij jouw (toekomstige) geldverstrekker extra kunt lenen voor energiebesparende maatregelen? Of jouw bank rentekorting geeft bij energielabel A of hoger? Als Erkend Financieel Adviseur ben ik ook Financieel Adviseur Duurzaam Wonen. Ik help je graag verder.

Niek Verhaar
06 – 22 38 51 55
niek@jong-diermen.nl

Je wilt graag in je huis blijven wonen, maar er wel het nodige aan veranderen. Bijvoorbeeld omdat het wel wat groter mag. Of omdat je een slaapkamer op de begane grond wilt. Of omdat je wilt verduurzamen. Dan kun je misschien een verbouwingshypotheek afsluiten. Hoe dat werkt, lees je hier.

20 januari 2023

Een verbouwingshypotheek is niet een aparte hypotheekvorm. Het is vaak een tweede hypotheek die je afsluit. Of het is een verhoging van je huidige hypotheek, die als doel heeft om de verbouwing van te betalen. Als je op je huidige hypotheek al hebt afgelost, kun je dat bedrag vaak opnieuw weer lenen. Het voordeel daarvan is, dat je niet naar de notaris hoeft en dus kosten bespaart.

Overwaarde
Als je een hypotheek wilt afsluiten (of verhogen) voor een verbouwing, moet je in principe overwaarde hebben. Je woning moet dus meer waard zijn dat het bedrag dat nog openstaat in je huidige hypotheek.

Als je je huis alleen maar wilt verduurzamen, bieden banken vaak wat meer ruimte. In alle gevallen moet je een nieuw taxatierapport laten maken. Daarin schat de taxateur in wat de waarde van het huis is na de verbouwing. Ook zal de bank opnieuw je inkomen toetsen.

Alternatief
Als je je bestaande hypotheek niet kunt verhogen en geen tweede hypotheek kunt afsluiten, kan een persoonlijke lening een alternatief zijn. In dat geval kijkt de bank alleen naar je inkomen en niet naar de waarde van je woning. Het nadeel van een persoonlijke lening is dat de rente meestal hoger is. Daar staat tegenover dat je geen extra kosten hoeft te maken. En als je het geld echt aan een verbouwing besteedt, mag je de rente op dit krediet ook gewoon aftrekken bij je aangifte Inkomstenbelasting.

Spaargeld
Je kunt natuurlijk ook je spaargeld gebruiken voor je verbouwing. De rente die je op spaargeld krijgt is immers een stuk lager dan de rente die je voor een lening moet betalen. Zorg er wel voor dat je altijd voldoende spaargeld overhoudt als buffer. Hoe hoog die voor jou ongeveer moet zijn, kun je uitrekenen bij het Nibud.

Subsidie
Als je bij een verbouwing ook gaat verduurzamen, kun je meestal gebruik maken van subsidieregelingen. Zo betaalt de overheid tot maximaal 30% van de kosten als je tenminste twee energiebesparende maatregelen treft, zoals bijvoorbeeld vloer-, muur- of dakisolatie, HR++ glas of de aanschaf van een warmtepomp. Doe jij maar één van die dingen? Dan kom je in aanmerking voor maximaal 15% subsidie. Meer hierover lees je op deze website.

Advies van een expert
Loop jij met verbouwingsplannen en wil je graag eens met een expert overleggen over de beste manier om die te financieren? Neem dan contact met me op. Als Erkend Financieel Adviseur ben ik ook Erkend Hypotheek Adviseur en Financieel Adviseur Duurzaam Wonen. Bel of mail me gerust voor een afspraak.

Niek Verhaar
06 – 22 38 51 55
niek@jong-diermen.nl

Mede door de energiecrisis worden de verschillen tussen huizen met een gunstig en een minder gunstig energielabel steeds groter. Niet alleen in prijs en prijsvastheid, ook in verkoopbaarheid.

Vergelijkbare woningen, waarvan de ene een hoger energielabel heeft dan de andere, verschillen al langer in verkoopprijs. Ook is de snelheid waarmee een duurzamer huis wordt verkocht hoger. Die verschillen nemen als gevolg van de energiecrisis snel toe, blijkt nu uit onderzoeken van het Kadaster en NVM-dochter Brainbay.

Verkoopprijs
Het aantal verkochte woningen met een gunstig energielabel loopt minder snel terug én de prijsdaling is minder scherp dan bij huizen die minder duurzaam zijn. Sterker nog, in oktober is bij ongeveer tweederde van de verkochte woningen met een label A, B of C door de kopers overboden op de vraagprijs. Die huizen zijn sinds vorig jaar gemiddeld 10% duurder geworden.

Van G naar C
Verduurzaming van je woning is dus niet alleen goed voor het milieu en de hoogte van je energierekening. Het is ook goed voor de verkoopwaarde van je huis. Vooral de ‘sprong’ van energielabel G naar C levert op papier flinke winst op. Dat verschil lag in 2021 op zo’n 8%, maar is in 2022 gegroeid naar bijna 12%, laten de cijfers zien.

Verschil van € 50.000
Woningen met label C werden in oktober verkocht voor een prijs die gemiddeld maar liefst 11,6% hoger was dan een vergelijkbare woning met een label G. Uitgaande van de gemiddelde woningprijs praat je dan over een bedrag van bijna € 50.000! Ter vergelijking: in juli van dit jaar was dit nog 7,9% oftewel € 34.000. Verduurzamen loont dus meer dan ooit, zeker als je een huis hebt dat slecht is geïsoleerd.

Adviseur Duurzaam Wonen
Wil je er ook eens met een expert over praten? Neem dan contact met ons op. Als Erkend Financieel Adviseur zijn wij namelijk ook Financieel Adviseur Duurzaam Wonen en dus expert op het gebied van de financiering van jouw verduurzamingsproject. Bel of mail ons gerust om een afspraak te maken voor een vrijblijvend gesprek.

Niek Verhaar
06 – 22 38 51 55
niek@jong-diermen.nl
Daniel van Rootselaar
06 – 10 23 65 83
daniel@jong-diermen.nl

In tenminste één opzicht was Prinsjesdag 2022 zeker uniek. Voor het eerst in vele jaren lag niet alles wat in de Miljoenennota staat al ver van tevoren op straat. Dat komt onder meer doordat het kabinet op het laatste moment heeft besloten om toch een gedeeltelijk prijsplafond in te stellen voor energie.

21 september 2022

Dat werd pas op de maandagavond voor Prinsjesdag bekend. De invulling van de plannen bleef onduidelijk tot vlak vóór het moment waarop minister Kaag van Financiën de Miljoenennota aan de Tweede Kamer presenteerde. Pas toen onthulde minister Jetten van Klimaat en Energie de details van de maatregel.

Energiekosten
Hij vertelde in een persbericht dat de overheid vanaf 1 januari 2023 – en misschien zelfs vanaf 1 november van dit jaar – een deel van de energiekosten van particulieren op zich neemt. Huishoudens betalen vanaf dat moment voor (een deel van) hun energie nog ongeveer de prijzen zoals die in januari 2022 golden.

1.200 kuub en 2.400 kWh
Om preciezer te zijn: het gaat om de eerste 1.200 m3 gas en 2.400 kWh elektriciteit. De exacte prijzen zijn nog niet bekend, maar voor gas geldt een richtprijs van € 1,50 per m3 en voor elektriciteit € 0,70 per kWh. Gebruik je meer dan 1.200 m3 gas of 2.400 kWh elektriciteit, dan betaal je daarvoor wel de geldende marktprijs. Vooruitlopend op de maatregel gaan sowieso de voorschotbedragen die huishoudens betalen aan hun energiemaatschappij in november al omlaag.

Koopkracht
Om de koopkrachtdaling verder te beperken, wordt het minimumloon volgend jaar met een ongekend percentage van 10% verhoogd. Hetzelfde geldt voor uitkeringen die daaraan zijn gekoppeld, zoals de AOW. Het percentage van de eerste schijf van de inkomstenbelasting daalt met 0,14% een heel klein beetje.

Zorgkosten
De zorgpremie stijgt naar verwachting verder, met ongeveer € 132 per verzekerde per jaar. Dit kan per zorgverzekering verschillen. Om de lagere inkomens tegemoet te komen, wordt de zorgtoeslag in 2023 met maximaal € 43 per maand verhoogd. Het verplichte eigen risico blijft € 385 per jaar.

Vermogen
Om het pakket aan maatregelen te bekostigen, gaat onder andere de belasting op vermogen de komende jaren stapsgewijs omhoog. Nu betaal je nog 31% belasting over je (fictieve) rendement op vermogen, in 2023 is dat waarschijnlijk 32%. Daar staat tegenover dat het drempelbedrag in box 3 omhoog gaat van ongeveer € 50.000 naar € 57.000. Dat tot bedrag is het hebben van vermogen dus vrij van belasting.

Bedrijven
Ondernemers en energiebedrijven betalen een groot deel van de rekening. Zo gaat het lage tarief van de vennootschapsbelasting volgend jaar van 15% naar 19% en wordt de winstdrempel daarvan verlaagd van € 395.000 naar € 200.000. Daarnaast wordt de zelfstandigenaftrek versneld verlaagd. Ook de mijnbouwheffing (de belasting die energiebedrijven betalen) gaat flink omhoog.

Meer informatie
Heb je naar aanleiding van dit bericht een vraag over je financiën? Neem dan eens contact met me op. Als Erkend Financieel Adviseur help ik je graag verder.

Niek Verhaar
06 – 22 38 51 55